Portfolio-Mandat
Fünf Wohnungen, zwei Lagen, eine Dubai-Allokation.
Ein süddeutsches Family Office wollte 12 Mio. AED zur laufenden Diversifikation in Dubai allokieren — mit harten Mindestrenditen, klaren Tower-Auswahlkriterien und einem realistischen Build-Out-Plan über vier Quartale.
- Mandant
- Family Office · München
- Mandatsdauer
- 14 Monate
- Eingesetztes Kapital
- 3.020.000 €
- Lagen
- Dubai Marina · Business Bay
Strategie
Das Family Office hielt bereits ein DACH-fokussiertes Wohnportfolio mit Bruttorenditen um 3,5 % und suchte eine bewusst nicht-Euro-korrelierte Renditeklasse mit laufender Ausschüttung. Wir definierten einen harten Mindestschwellenwert von 7 % Nettomietrendite, eine Diversifikation über mindestens zwei Mikrolagen und eine maximal 18-monatige Aufbauzeit. Off-Plan wurde ausgeschlossen — Cashflow sollte ab Quartal eins fließen. Aus rund 240 vorgefilterten Bestandsobjekten wurden 5 Towers in Marina und Business Bay finalisiert, jeweils mit nachweisbarem Mietverlauf, sauberer Service-Charge-Akte und einer kalkulierten Mietreserve.
Bilanz
Kennzahlen
- Eingesetztes Kapital
- AED 12.0M≈ 3,02 Mio. €
- Nettomietrendite
- 8.2 %gewichteter Portfoliodurchschnitt
- Aufbauzeit
- 14 Mo.Mandat bis 5. Übergabe
- Wertzuwachs YTD
- +11.4 %DLD-Indexstand zu Übergabe
Chronologie
Mandatsverlauf
Monat 1
Mandatsdefinition und Tower-Cluster
Erstgespräch in München, Festlegung der Renditeschwelle (≥ 7 % netto), der Lage-Cluster (Marina + Business Bay) und der harten Ausschlusskriterien (keine Tower mit > AED 22/sqft Service Charges, keine offenen DLD-Verfahren).
Monat 2
Vorauswahl und erste Besichtigungsreise
Aus 240 RERA-gelisteten Objekten filterten wir auf 28 Kandidaten. Dreitägige Besichtigungsreise des Family-Office-Mandanten in Dubai mit physischer Inspektion von 14 Wohnungen.
Monat 3
Erster Erwerb — Marina, 2BR mit Sicht
Erstes Investment in einem etablierten Marina-Tower zu AED 2,35 Mio. mit aktuellem Mieter zu AED 195k p.a. — Bruttorendite 8,3 %, Übernahme der Mietverhältnisse zum DLD-Transfer-Datum.
Monat 5
Zweiter und dritter Erwerb — Business Bay
Zwei Studios in einem servicierten Business-Bay-Tower (AED 1,1 Mio. und AED 1,15 Mio.), beide mit Kurzzeitvermietungslizenz — modellierte Nettorendite 9,1 % bei 78 % Auslastung.
Monat 8
Vierter Erwerb — Premium-Tower Marina
Ein 3BR-Eckobjekt in einem Premium-Tower (AED 4,2 Mio.) für die Langzeitvermietung an Expat-Familien. Nettorendite niedriger (6,8 %), aber Wertzuwachspotenzial deutlich über dem Marina-Durchschnitt.
Monat 11
Property-Management-Aufstellung
Übergabe der Vermietung und Verwaltung an einen RERA-lizenzierten Manager unter Heinzmann-Aufsicht. Quartalsreporting an das Family Office: Auslastung, Cashflow, Service-Charge-Bewegungen.
Monat 14
Fünfter Erwerb und Portfolioabschluss
Letzter Erwerb (Business Bay 2BR, AED 2,2 Mio.) schließt das Portfolio. Gewichtete Nettorendite kalibriert auf 8,2 %, Cashflow-Verteilung ab Quartal eins der Vollbelegung.
Bilanz
Ergebnis
Nach 14 Monaten ist das Portfolio voll aufgebaut, alle fünf Objekte vermietet, die kalibrierte Nettorendite liegt bei 8,2 % — knapp über der Mindestschwelle von 7 % und 130 Basispunkte über der ursprünglichen Modellierung. Der DLD-Index ist im Mandatszeitraum um 11,4 % gestiegen, was den Buchwert der Allokation auf rund AED 13,4 Mio. hebt. Das Family Office hat das Mandat zu einem laufenden Bestandsverwaltungs-Retainer verlängert und prüft eine zweite Tranche für 2027.
Erkenntnisse
Was wir gelernt haben
Eine harte Renditeuntergrenze diszipliniert die gesamte Suche — wir verwarfen 12 sonst attraktive Objekte, weil die modellierte Nettorendite unter 7 % lag.
Diversifikation zwischen Marina (Langzeitvermietung) und Business Bay (Kurzzeit) hat den Cashflow geglättet und Klumpenrisiko bei einzelnen Mieterprofilen vermieden.
Quartalsreporting nach europäischer Family-Office-Konvention war der entscheidende Faktor, der das Mandat in einen mehrjährigen Retainer überführt hat.
Mandantenstimme
Mandantenstimme
“Wir haben in vier Märkten parallel Akquisitionsmandate vergeben — Dubai war das einzige, in dem die ursprüngliche Modellierung am Ende eher konservativ war als optimistisch.”
Geschäftsführer, Family Office, München
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Closing
Acht Jahre. Zwölf Mandate. Ein Anruf.
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